3923/2014-Modifica ordenanza Obras Particulares
REGISTRADA BAJO EL Nº 3923/2014
VISTO:
La Ordenanza Nº 3574/10, sus decretos reglamentarios 777/12 y 926/12, la Ordenanza Fiscal Nº 3845/13, la Ordenanza impositiva 3846/13, y el Código de Ordenamiento Territorial Ordenanza Nº 3647/11 modificado por Ordenanza Nº 3754/12, y;
CONSIDERANDO:
Que el Código de Ordenamiento Territorial Ordenanza Nº 3647/11 modificado por Ordenanza Nº 3754/12 convalidado por Decreto Nº 12/2014, regula las edificaciones dentro del partido de San Antonio de Areco;
Que según el relevamiento efectuado por la Dirección de Obras Particulares, la práctica de la actividad de la construcción sin regulación llevó al incumplimiento de la normativa vigente;
Que dicho incumplimiento de la norma atenta contra el crecimiento deseado y ordenado de las ciudades y/o localidades; provoca la degradación del espacio habitable y del espacio urbano, creando condiciones insalubres para los habitantes de dichas construcciones; genera conflictos y problemas de convivencia entre los ciudadanos; altera el sistema de servicios e infraestructura; y provoca la pérdida de suelo absorvente perjudicando la situación hidráulica de las ciudades;
Que es objeto principal de la gestión promover la inclusión social, en todos los ámbitos de la vida de los ciudadanos del Partido de San Antonio de Areco;
Que la regularización de la situación edilicia favorece las tramitaciones dominiales, escrituraciones, acceso a créditos hipotecarios y muchas otras gestiones administrativas;
Que el acto de no contar con la situación edilicia regularizada genera recargos fiscales y judiciales; promueve la falta de empleo registrado en la actividad de la construcción;
Que el 31,17% de las parcelas construidas de la localidad de San Antonio de Areco, el 74% de las parcelas construidas de la localidad de Duggan y el 82,6% de las parcelas construidas de la localidad de Villa Lía no registran planos en el Catastro Municipal, llegando al 37,3 % de las construcciones en suelo urbano del Partido de San Antonio de Areco sin documentación de su situación edilicia;
Que luego de la puesta en vigencia de la Ordenanza Nº 3574/10 y de un régimen de inspecciones a las obras de construcción se incrementó la cantidad de declaraciones de obras construidas sin permiso y fundamentalmente aumentó la cantidad de aprobaciones de obras a construir, de 64 planos aprobados en 2012 a 114 aprobados en 2013 y 65 aprobados durante el primer semestre de 2014;
Que las normas de edificación y planeamiento no poseen un régimen de puesta en regla de las construcciones fuera de norma;
Por ello, el Honorable Concejo Deliberante de San Antonio de Areco, resuelve por unanimidad sancionar la siguiente:
ORDENANZA
ARTÍCULO 1º:Modifícase el artículo 1º de la Ordenanza 3574/10, el cual quedará redactado de la siguiente forma:
Dispónese establecer los requisitos inherentes a las obras privadas o particulares en la jurisdicción del Municipio de San Antonio de Areco, en particular a la presentación, revisión y aprobación de la Documentación Técnica para el permiso de ejecución de obra y/o la Regularización de Obras Existentes y otras construcciones urbanas y/o rurales de competencia municipal, con la única excepción de las obras públicas reguladas por la Ley Provincial de Obras Públicas Nº 6021.
A ésta última podrá aplicársela supletoriamente.
ARTÍCULO 2º:Modifícase el inciso 3 del artículo 5º de la Ordenanza 3574/10, el cual quedará redactado de la siguiente forma:
INCISO 3 – MEDICION DE OBRAS A REGULARIZAR, reglamentarias y antirreglamentarias:
Además de lo mencionado en el Inciso 1):
a. Plano Municipal con carátula oficial, escala 1:100 en papel blanco máximo cuatro (4) copias de plano visados por el Colegio correspondiente a la matrícula del profesional actuante como responsable del relevamiento.
b. Informe técnico exhaustivo con la especificación de las características constructivas. Su presentación por parte del profesional tiene carácter de Declaración Jurada por medio de la cual certifica que las obras ejecutadas sin permiso no comprometen la estabilidad del inmueble, ni la seguridad y salubridad pública de sus ocupantes y de terceras personas, y se hace responsable por cualquier divergencia con la realidad o falseamiento de la documentación técnica presentada, a la vez que evalúa las condiciones reglamentarias de habitabilidad, iluminación y ventilación que deben satisfacer los locales.
c. Dos (2) fotos de frente de la construcción, en papel y soporte digital.
d. En los casos de Propiedad Horizontal se deberá presentar en el mismo plano todas las unidades funcionales actualizadas que se encuentren en la parcela.
e. Para los casos que correspondan, constancia de aprobación de instalaciones de tratamiento de efluentes en un todo de acuerdo a lo dispuesto en la Ley 5965 y la Resolución Nº 510 de AGOSBA, en referencia a la factibilidad de explotación de recursos hídricos subterráneos.
f. Planillas de Revalúo, visadas por la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires con las incorporaciones de las mejoras, constancia de la presentación de las declaraciones juradas via web con el Nº de trámite para poder verificar el estado de la presentación, o cédulas catastrales vigentes registradas en la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires donde conste que la superficie edificada y la silueta del edificio sea igual al plano de obra.
ARTICULO 3º:Modifícase el inciso 4 del artículo 5º de la Ordenanza 3574/10, el cual quedará redactado de la siguiente forma:
INCISO 4 – DEMOLICIONES:
Además de los mencionados en el Inciso 1):
a. Dos (2) fotografías del frente de la finca a demoler, en papel y soporte digital.
b. Plano Municipal con carátula oficial escala 1:100, en papel blanco.
Se entregarán tres (3) copias de plano visados por el Colegio correspondiente a la matrícula del profesional actuante como responsable de la demolición.
ARTÍCULO 4º:Modifícase el inciso 5 del artículo 5º de la Ordenanza 3574/10, el cual quedará redactado de la siguiente forma:
INCISO 5 – CERTIFICADO FINAL DE OBRA:
a. Solicitud de Final de Obra, firmado por: Propietario, Director de Obra y Representante Técnico (salvo en obras ejecutadas por administración, Director Ejecutivo).
b. Planillas de Revalúo, visadas por la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires con las incorporaciones de las mejoras, o cédulas catastrales vigentes registradas en la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires.
ARTICULO 5º:Incorpórese el siguiente párrafo como punto 11 del artículo 6º de la Ordenanza 3574/10 y establézcanse los puntos “DEMOLICIONES” y “CARÁTULA DE PLANOS” como puntos 12 y 13 respectivamente:
11) PLANILLAS DE ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN: Las obras nuevas, deberán cumplimentar con el art. 4.6.4.0 ILUMINACION Y VENTILACION NATURAL DE LOCALES del Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
ARTICULO 6º:Modifícase el punto 13 del artículo 6º de la Ordenanza 3574/10, el cual quedará redactado de la siguiente forma:
13) CARÁTULA DE PLANOS: Se ubicará en la parte inferior y a la derecha del plano, de acuerdo con el modelo establecido, la misma contendrá exclusivamente lo indicado en el mismo sin modificar el modelo:
a. Situación de la obra: a construir, regularizar, demoler y destino de la misma.
b. Antecedente, si lo hubiese, Expediente Nº, Letra, Año
c. Ubicación: calle y número, Ciudad y Partido
d. Nombre del Propietario o Propietarios
e. Uso, Zona, F.O.T., F.O.S. y Densidad (reglamentario y propuesto)
f. Firma del Propietario sin aclaración
g. Firma de los Profesionales que intervienen con sello aclaratorio e identificación de títulos y número de matrícula.
h. Nomenclatura catastral completa y número de partida, de las parcelas.
Croquis de ubicación de la parcela con indicación de las calles que rodean la manzana, indicación del Norte, cotas de terreno y distancia a esquina.
j. Planilla de Balances de Superficies.
k. Los espacios establecidos para sellados, visados y aprobaciones establecidos en el modelo.
ARTÍCULO 7º:Modifícase el artículo 7º de la Ordenanza 3574/10, el cual quedará redactado de la siguiente forma:
En los planos se identificarán los distintos tipos de obra con los rayados y colores convencionales indicados a continuación:
NEGRO: Mampostería de obra nueva,
AMARILLO: Demolición
RAYADO A 45º NEGRO: Obra a regularizar (existentes sin planos aprobados).
MUROS EN BLANCO: Obra existente con planos aprobados.
Los planos conforme a obra, con los que correspondan al plano origen:
LINEA CONTINUA: obra nueva, obra a declarar, medición, ampliación.
LINEA DE TRAZOS: demolición, proyección de techos, balcones, aleros, marquesinas
LINEA DE TRAZOS Y PUNTOS: líneas medianeras, municipales y líneas de cortes.
La toma de posesión irregular de todo o parte de una construcción por parte del beneficiario, usuario o destinatario de ella, con ánimo de darle el uso para el que fuera proyectada u otro para el que el edificio fuera apto, aunque la obra no esté terminada sino parcialmente, siempre que tenga condiciones de habitabilidad en la parte donde se realiza la toma de posesión, hará exigible la tramitación del final de obra de la parte habitada o usada y, la obligación de declarar la paralización de los trabajos restantes a fin de que se tomen las medidas detalladas en otros artículos de la presente. Al igual que para los supuestos de finalización total de los trabajos, la obligación de notificar tal circunstancia a la administración, en el Expediente Administrativo, pesa solidariamente sobre todos los antes mencionados.
ARTICULO 8º:Modifícase el cuarto y quinto párrafo del artículo 11º de la Ordenanza 3574/10, el cual quedará redactado de la siguiente forma:
Al frente de las obras deberá lucir un cartel el cual contendrá obligatoriamente el número de expediente, el nombre, título y matrícula del o los profesionales y/o constructores intervinientes, y sus respectivos representantes técnicos en caso de corresponder. Además se harán constar la fecha de concesión del permiso y las normas de tejido aplicables al predio de la obra, línea de frente interno, FOS, FOT y balance de superficie constando la superficie total del terreno, la superficie total construida, la superficie computada a los efectos de la aplicación del FOT, la dirección de la obra y el o los destinos de la misma en relación a lo que dispone la normativa urbanística vigente. Fíjanse las medidas del cartel al frente de la obra en 1m. X 0,70m y el formato deberá ajustarse al indicado en el ANEXO I.
Los avisos de obra, deberán contar con cartel identificatorio al frente de la obra, el cual contendrá obligatoriamente el domicilio de la obra, el número de expediente, el nombre del propietario y además se harán constar la fecha de concesión del aviso y el nº de disposición. Fíjanse las medidas del cartel al frente de la obra en 0,50m X 0,35m y el formato deberá ajustarse al indicado en el ANEXO I.
ARTÍCULO 9º:Modifícase el artículo 19º de la Ordenanza 3574/10, el cual quedará redactado de la siguiente forma:
TRÁMITE PARA LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EXISTENTES:
Ninguna obra erigida total o parcialmente en contra de lo dispuesto por el ordenamiento jurídico podrá ser objeto de acto administrativo aprobatorio por parte de la administración, el que de producirse será de nulidad absoluta.
La sola infracción a la obligación de contar con permiso previo al inicio de la obra obstará a su aprobación en el sentido del párrafo precedente, sin embargo, las construcciones sean reglamentarias o no, que cumplan con las condiciones establecidas en el presente artículo serán objeto del acto de REGULARIZACIÓN, el cual tendrá las mismas características y efectos que el Certificado Final de Obra.
La Dirección de Obras particulares analizará la documentación que deban presentar y comprobará mediante acta de constatación el estado del edificio en cuestión, teniendo en cuenta especialmente los informes técnicos producidos por los profesionales intervinientes.
Las construcciones antirreglamentarias podrán ser objeto de Regularización, siempre y cuando:
En el caso de viviendas:
RETIROS: Se cumpla como mínimo el cincuenta por ciento (50%) del retiro fijado en el Código de Ordenamiento Territorial, para cada uno de los distritos.
FOS, FOT: Se exceda como máximo el treinta por ciento (30%) del valor del Factor de Ocupación del Suelo y el treinta (30%) del valor del Factor de Ocupación Total, fijados en el Código de Ordenamiento Territorial para cada uno de los distritos;
ALTURA: Se supere como máximo el 10% de la altura máxima fijada en el Código de Ordenamiento Territorial para cada uno de los distritos;
En el caso de comercios:
RETIROS: Se cumpla como mínimo el sesenta por ciento (60%) del retiro fijado en el Código de Ordenamiento Territorial, para cada uno de los distritos.
FOS, FOT: Se exceda como máximo el veinte por ciento (20%) del valor del Factor de Ocupación del Suelo y el veinte (20%) del valor del Factor de Ocupación Total, fijados en el Código de Ordenamiento Territorial para cada uno de los distritos;
ALTURA: Se supere como máximo el 10% de la altura máxima fijada en el Código de Ordenamiento Territorial para cada uno de los distritos;
En el caso de industrias:
RETIROS: Se cumpla como mínimo el ochenta por ciento (80%) de la superficie de retiros fijados en el Código de Ordenamiento Territorial, para cada uno de los distritos.
FOS, FOT: Se exceda como máximo el diez por ciento (10%) del valor del Factor de Ocupación del Suelo y el diez (10%) del Factor de Ocupación Total, fijados en el Código de Ordenamiento Territorial para cada uno de los distritos;
ALTURA: Se supere como máximo el 10% de la altura máxima fijada en el Código de Ordenamiento Territorial para cada uno de los distritos;
Los casos que no se encuentren encuadrados dentro del presente artículo por superar los valores permitidos, quedarán sujetos a regularización mediante Ordenanza sancionada por el Honorable, Concejo Deliberante, previa conformidad otorgada por la OTM.
ARTÍCULO 10º:Incorpórese el siguiente artículo como artículo 20º de la Ordenanza 3574/10 y establézcanse los artículos 20º, 21º, 22º, 23º y 23º bis, 24º, 25º y 26º como artículos 22º, 23º, 24º y 24ºbis, 25º, 26º, 27º y 28º respectivamente.
REGULARIZACIÓN EXTRAORDINARIA TRANSITORIA DE EDIFICACIONES EXISTENTES:
Por un período de seis meses a partir de la reglamentación de la presente por parte del Departamento Ejecutivo, prorrogables por el D.E. por tres meses más, se impondrá un marco de incentivos para proceder a la regularización de las construcciones, las cuales constarán de: i) INCENTIVO FISCAL: Los derechos de construcción se liquidarán conforme al artículo 9º, inc. a) de la Ordenanza Impositiva 3846/13 vigente.
ii) INCENTIVO EN LA TARIFA DE LOS PROFESIONALES VERIFICADORES: Se establecerá un cargo fijo de honorarios de acuerdo a lo estipulado en el inciso 3 del art. 21º.
La documentación necesaria para proceder a la regularización es la indicada en el inciso 3 del artículo 5º sin necesidad de que los planos se encuentren visados por los respectivos Colegios Profesionales, junto al formulario de solicitud que la OTM adjunto en el ANEXO II.
ARTÍCULO 11º:Incorpórese el siguiente artículo como artículo 21º de la Ordenanza 3574/10.
PROFESIONALES REGULARIZADORES DE OBRAS:
INCISO 1. REGISTRO DE PROFESIONALES
Créase el registro de Profesionales Regularizadores que estará integrado por Profesionales de primero, segundo y tercer grado de la construcción que así lo requieran.
INCISO 2. RESPONSABILIDAD.
Los profesionales regularizadores tendrán la responsabilidad de elaborar el plano de medición fielmente y conforme a la obra construida de acuerdo a lo establecido en el art. 6º, y de efectuar un informe técnico exhaustivo de las construcciones a regularizar, el cual deberá ofrecer información de:
-Avance y estado de mampostería en elevación y /o estructura portante.
-Avance y estado de las instalaciones eléctricas.
-Avance y estado de las instalaciones Sanitarias y pluviales.
-Condiciones de iluminación y ventilación de dormitorios y locales de estar.
-Estado de la vereda.
-Observaciones sobre seguridad y/o posibles riesgos para la salud e integridad física de las personas.
-Recomendaciones generales.
INCISO 3. RÉGIMEN TARIFARIO DE LA REGULARIZACIÓN EXTRAORDINARIA
La retribución de los Profesionales Regularizadores, será del 75% del valor del derecho de construcción que la OTM liquide para cada Obra a Regularizar.
Las obras registradas en el Catastro Municipal, que cumplan con las condiciones del art. 19º, deberán tramitar la regularización cumpliendo los requisitos que fije la OTM y abonando los derechos de oficina correspondientes.
ARTICULO 12º:Encomiéndese al Departamento Ejecutivo la confección del texto ordenado de la Ordenanza Nº 3.574/10 con las modificaciones propuestas en la presente.
ARTICULO 13º: De forma.
Dada en la Sala de Sesiones del Honorable Concejo Deliberante de San Antonio de Areco, a los quince dias del mes de septiembre del año dos mil catorce.